Exposição máxima de caixa: quanto capital próprio a sua obra vai exigir
A exposição máxima é o maior saldo negativo acumulado do fluxo de caixa — o dinheiro que precisa estar disponível. Veja como calcular e o que faz ela subir ou cair.
Um empreendimento pode dar ótimo lucro e mesmo assim quebrar a construtora no meio do caminho. O indicador que avisa isso é a exposição máxima de caixa: o ponto mais fundo do saldo acumulado, quando a obra já consumiu muito e os recebimentos ainda não compensaram.
Como se calcula
Some, mês a mês, tudo o que entra menos tudo o que sai. O saldo acumulado começa negativo (terreno, projetos, início da obra), afunda enquanto a obra corre e volta a subir com vendas, repasses e entrega. O ponto mais baixo dessa curva é a exposição máxima.
| Mês 1 — terreno e projetos | − R$ 3,0 mi |
| Mês 8 — obra acelera, vendas começando | − R$ 5,2 mi |
| Mês 14 — o vale | − R$ 6,1 mi |
| Mês 24 — repasses entrando | − R$ 1,4 mi |
| Mês 30 — fim | + R$ 4,2 mi |
Neste exemplo a obra lucra R$ 4,2 mi, mas exige R$ 6,1 mi disponíveis no mês 14. Sem esse dinheiro, não há lucro — há obra parada.
O que faz a exposição subir
- Terreno pago à vista no início.
- Vendas lentas ou concentradas perto da entrega.
- Plano de pagamento com pouco sinal e parcelas baixas durante a obra.
- Obra mais rápida que as vendas.
O que faz cair
- Permuta ou parcelamento do terreno.
- Financiamento à produção, que cobre a obra das unidades não vendidas.
- Pré-venda forte antes do início da obra.
- No MCMV, contratos assinados cedo, que passam a pagar a obra pela medição.
Por isso a exposição deve ser lida junto com o mês em que acontece. Saber que você precisa de R$ 6 mi no mês 14 permite negociar crédito e aportes com antecedência — em vez de descobrir no mês 13.