Viabilidade de empreendimento MCMV: como o Crédito Associativo muda o caixa da obra
No Minha Casa Minha Vida o dinheiro do comprador entra durante a obra, pela medição do banco. Veja o efeito no caixa, no crédito à produção e na exposição.
No Minha Casa Minha Vida, o comprador não espera a obra acabar para financiar. Pelo Crédito Associativo, ele assina o financiamento com a Caixa durante a obra, e o banco libera o dinheiro à construtora conforme a obra avança. Isso muda completamente o desenho do caixa.
A medição: o dinheiro segue a obra
A cada mês o engenheiro do banco mede o avanço físico. A liberação de cada contrato é proporcional a esse avanço aplicado ao valor financiado. Quem assina com a obra já em andamento recebe, de uma vez, a parte da obra já executada — e, na primeira medição, a fração ideal do terreno.
Consequência prática: vender cedo acelera o caixa. Cada contrato assinado passa a pagar a obra mês a mês.
O financiamento à produção cobre o que não foi vendido
A obra das unidades que ninguém comprou ainda precisa ser paga. É esse buraco que o Apoio à Produção (financiamento PJ) cobre. Por isso, quanto mais se vende, menos crédito PJ a obra toma — e menos juros paga.
| Obra do mês, pelo orçamento aprovado pelo banco | R$ 800 mil |
| Coberto pelos compradores já contratados | − R$ 500 mil |
| Financiado pelo crédito à produção | R$ 300 mil |
Números ilustrativos.
Demanda mínima: o portão de entrada
O banco só contrata a operação depois de uma parcela mínima de unidades comercializadas (a demanda mínima). Até lá, a obra corre com dinheiro próprio. Um estudo que ignora esse portão subestima a exposição inicial.
Três cuidados no estudo
- A avaliação do banco limita o financiamento do comprador. O que passa dela sai do bolso dele, como recurso próprio — e é aí que a inadimplência mora.
- O custo aprovado pelo banco não sobe quando a sua obra encarece. A diferença é capital próprio.
- Juros, tarifas, seguro e vistoria do crédito à produção são custos reais e entram no fluxo.
Modelar isso em planilha é possível, mas cada mudança de velocidade de vendas mexe em medição, crédito PJ, juros e exposição ao mesmo tempo. O Viabilix recalcula tudo junto, mês a mês.