Como fazer o estudo de viabilidade de um empreendimento imobiliário
O passo a passo do estudo de viabilidade de uma incorporação: VGV, custos, tributos, fluxo de caixa mês a mês e os indicadores que decidem se a obra sai do papel.
O estudo de viabilidade responde a uma pergunta só: vale a pena colocar dinheiro neste terreno, com este produto, neste prazo? A resposta não é "dá lucro" — quase todo estudo dá lucro no papel. A resposta boa diz quanto, quando, e quanto dinheiro próprio a obra vai exigir até se pagar.
1. Comece pela receita: o VGV
VGV (Valor Geral de Vendas) é a soma do preço de todas as unidades à venda. Se o terreno foi pago em parte com unidades (permuta física), elas saem da conta: não serão vendidas.
O VGV é um teto, não a receita. A receita real depende da velocidade de vendas, do plano de pagamento (sinal, mensais, balões, financiamento) e da inadimplência.
2. Liste todos os custos, não só a obra
- Terreno: à vista, parcelado ou por permuta (física ou financeira).
- Obra: área construída × custo por metro quadrado, corrigido pelo INCC ao longo do prazo.
- Comercialização: comissão, premiação, marketing e estande.
- Despesas de incorporação: projetos, aprovação, legalização, registro e taxas.
- Tributos: RET (4%, ou 1% no interesse social) ou Lucro Presumido.
- Custos do financiamento à produção: juros, tarifas, seguros e vistorias do banco.
É nas linhas pequenas que o estudo costuma errar. Somadas, despesas de incorporação e custos bancários passam fácil de 5% do VGV.
3. Uma conta de exemplo
| VGV | R$ 25,0 mi |
| Terreno | − R$ 2,5 mi |
| Obra (52 m² × cerca de R$ 2.800/m²) | − R$ 14,5 mi |
| Comercialização (5%) | − R$ 1,25 mi |
| Despesas de incorporação | − R$ 1,5 mi |
| Tributos (RET 4%) | − R$ 1,0 mi |
| Lucro | R$ 4,25 mi (17% do VGV) |
Números ilustrativos, não de uma obra real. A margem estática acima ainda não diz nada sobre o tempo — e o tempo é o que decide.
4. Monte o fluxo de caixa mês a mês
A obra gasta antes de vender e vende antes de receber. Por isso o estudo que decide é o fluxo de caixa: em cada mês, quanto entra (sinal, parcelas, repasse do banco) e quanto sai (terreno, obra, comissão, tributos). O saldo acumulado desse fluxo mostra o vale — o ponto em que a obra mais consome o seu caixa.
5. Leia os indicadores
- VPL: o lucro trazido a valor de hoje pela taxa mínima que você aceita. Positivo cria valor.
- TIR: a rentabilidade do projeto ao ano. Compare com o que o dinheiro renderia em outro lugar.
- Exposição máxima: o maior saldo negativo acumulado — o capital próprio que a obra exige.
- Payback: em quantos meses o caixa acumulado volta a ficar positivo.
- Margem: lucro sobre receita. Útil, mas cega ao tempo.
6. Teste o que pode dar errado
Um estudo com um cenário só é uma aposta. Refaça com o preço 10% menor, a obra 10% mais cara e as vendas mais lentas, e veja qual dessas premissas derruba o resultado primeiro. É ela que merece mais atenção na negociação e na obra.
Planilha dá conta de um cenário. O difícil é manter as contas certas quando tudo muda junto — e é para isso que existe software de viabilidade.