Glossário Técnico — Viabilidade Econômica Imobiliária

Rentabilidade anualizada do projeto considerando todos os fluxos de caixa. É a taxa de desconto que zera o VPL.

VPL = 0 → resolve para i (TIR)

Soma dos fluxos de caixa futuros descontados pela TMA (Taxa Mínima de Atratividade) e trazidos a valor presente.

VPL = Σ [ Fluxo_t / (1 + TMA)^t ]

Tempo (em meses) necessário para o fluxo acumulado cruzar zero — recuperação do capital investido.

Maior saldo negativo de caixa acumulado durante a obra. Define a necessidade mínima de capital de giro.

Lucro Líquido ÷ Receita Total. Indica rentabilidade operacional do empreendimento. A receita já sai sem as taxas que a construtora apenas repassa a terceiros (ITBI, registro, comissão e premiação embutidos no preço quando o comprador as devolve).

Margem = Lucro Líquido / Receita Total

Lucro líquido sobre a exposição máxima de caixa — o capital próprio efetivamente imobilizado no pior momento, com o financiamento à produção dentro. Mede a eficiência do capital realmente arriscado. O seletor de base troca para a ótica do acionista, que exclui o financiamento.

ROI = Lucro Líquido / |Exposição Máxima|

Retorno mínimo que o investidor exige do projeto. É a taxa usada para descontar os fluxos no VPL e o referencial de comparação da TIR (TIR > TMA = cria valor).

Quanto o financiamento à produção (a dívida do incorporador com o banco) multiplica o capital próprio. Alta alavancagem aumenta o retorno sobre o capital, mas também o risco.

Alavancagem = Financiamento à produção / |Exposição Máxima|

Forma de apuração dos tributos aplicável à incorporadora. No Viabilix, 3 opções: Nenhum (análise operacional, sem tributos), Lucro Presumido e RET.

Regime tributário aplicável a incorporações com patrimônio de afetação constituído. Instituído pela Lei 10.931/2004, alterado pelas Leis 13.970/2019 e 14.620/2023. Alíquota única sobre receita bruta substitui IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Alíquotas vigentes:
• 4% — RET-Incorporação padrão (Lei 12.844/2013)
• 1% — Interesse Social: unidades vendidas a famílias na Faixa Urbano 1 do MCMV,
       INDEPENDENTEMENTE do valor da unidade. Ter unidades de outras faixas de
       renda no mesmo empreendimento não impede o uso do 1%. A renda é comprovada
       na assinatura de cada contrato de venda.
       (Lei 14.620/2023; IN RFB 2.179/2024, art. 23.)

Composição interna (IN RFB 2.179/2024, arts. 15 e 25):
   Tributo   │  4%    │  1%
   IRPJ      │  1,26% │  0,31%
   CSLL      │  0,66% │  0,16%
   PIS       │  0,37% │  0,09%
   COFINS    │  1,71% │  0,44%
   Total     │  4,00% │  1,00%

Regime federal com presunção de lucro sobre a receita bruta, apurado mensalmente por competência. Aplica PIS, COFINS, IRPJ e CSLL separadamente.

PIS: 0,65% sobre receita bruta
COFINS: 3,00% sobre receita bruta
IRPJ: 8% (presunção) × 15% (alíquota) = 1,20%
  + Adicional: 10% sobre excesso de R$ 20.000/mês de base presumida
CSLL: 12% (presunção) × 9% (alíquota) = 1,08%

Alíquota efetiva típica: 5,93% a 6,50% da receita bruta (depende de escala).

Regime que tributa o lucro efetivo da empresa. Foi RETIRADO do Viabilix: o cálculo que existia aqui não representava corretamente a venda de unidades na planta e cobrava imposto muito acima do devido. Use RET ou Lucro Presumido.

Por que saiu:
A lei manda apurar o lucro da unidade vendida na planta pela MARGEM — com o custo
que ainda vai acontecer já dentro da conta (o "custo orçado"), e reconhecendo o lucro
conforme o cliente paga:

   lucro tributável do mês = margem da unidade × receita recebida no mês

O Viabilix fazia "receita do mês − custo gasto no mês". Como a obra sai antes da
receita entrar, isso inventava prejuízo nos anos de obra e um lucro enorme no ano da
entrega — e cobrava imposto sobre ele.

Base legal do método correto: RIR/2018, arts. 481 a 484 (Decreto-Lei 1.598/1977,
arts. 27 a 29) e, para os créditos de PIS/COFINS, a IN RFB 2.121/2022, arts. 770 a 787.

Imposto de Renda Pessoa Jurídica. No Lucro Presumido: 1,20% da receita bruta (+ adicional 10% sobre excesso). No RET: compõe parte da alíquota unificada (1,26% na base 4% ou 0,31% na base 1%).

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. No Lucro Presumido: 1,08% da receita bruta. No RET: parcela do alíquota unificada.

Programa habitacional federal com subsídios. Faixas 1–4 por renda familiar. No Viabilix, a modalidade "MCMV" indica Crédito Associativo. Duas regras dele mudam o caixa do empreendimento: (1) o financiamento do comprador sai do valor de avaliação do banco (avaliação × percentual financiado, padrão 80%), não do preço de venda — o que sobra do preço é pro soluto, que o cliente paga do bolso; (2) a obra de cada mês é medida pelo custo de obra aprovado pela Caixa, e é paga primeiro pelos clientes já registrados. O que sobra dessa conta é a captação do crédito à produção.

Financiamento habitacional com recursos da poupança. Teto de R$ 1,5 mi dentro do MCMV, sem teto fora do MCMV.

Modalidade de financiamento com Plano Empresário (SBPE). A construtora toma empréstimo PJ e libera conforme evolução da obra ou curva personalizada.

Quanto o banco entende que a unidade vale. É sobre ele — e não sobre o seu preço de venda — que o financiamento do comprador é calculado. O banco avalia a unidade por conta própria, e a avaliação costuma vir abaixo do preço de tabela. Aumentar o preço não aumenta o dinheiro que o banco põe: aumenta o que sobra para o comprador pagar do bolso.

Financiamento do comprador = Valor de Avaliação × % financiado (padrão 80%)

A parcela do terreno que corresponde a cada unidade do empreendimento. No MCMV, o banco a paga integralmente na primeira medição de cada contrato assinado — é a primeira parte do dinheiro do contrato a chegar. Ela é calculada sobre o valor de avaliação do terreno, dividido entre as unidades, e nunca pode passar do valor financiado daquele contrato.

Percentual mínimo de unidades vendidas com contrato bancário assinado (com o prazo de averbação) para o banco começar a liberar dinheiro. Enquanto o gatilho não abre, o banco não libera nada — nem ao cliente, nem à construtora, e a obra corre por conta do capital próprio. Quando abre, a primeira medição mede tudo o que já foi executado até ali, de uma vez.

O orçamento de obra que a Caixa aceita depois de analisar o projeto. Não é o custo real da construtora — costuma vir menor. Ele manda em duas coisas: é sobre ele que a obra do mês é medida (e, portanto, quanto o banco financia), e é ele que define o teto do crédito à produção. A diferença entre o custo real e o orçamento aprovado não some: ela sai do bolso da construtora.

A obra de cada mês é uma conta a pagar, e a medição é quem diz quanto ela custa e quem a paga. São três números. A Medição Produzida é a conta: o custo de obra aprovado pela Caixa multiplicado pela evolução física da obra no mês. A Medição do Cliente (o banco a chama de medição PF) é quanto os compradores já registrados cobrem dessa conta — obra que já tem dono. A Captação é o que sobra: a obra das unidades que ninguém comprou ainda, e que o banco financia à construtora. Vendeu tudo, não capta nada.

Medição Produzida = Medição do Cliente + Captação

Pagamento do banco à construtora pela parte financiada da unidade vendida. No MCMV (Crédito Associativo), o valor financiado do contrato chega em pedaços: a fração ideal do terreno na primeira medição, o desbloqueio da obra já feita da unidade e, daí em diante, a medição do cliente mês a mês, acompanhando a obra. No MAP, cai na entrega, quando o cliente assume o financiamento e quita o saldo da produção. O repasse é dinheiro do banco — não inadimple.

O acerto de contas de quem chega atrasado — o banco o chama de desbloqueio PF. Quando um cliente registra o contrato com a obra já em andamento, ele traz de uma vez o dinheiro da obra já feita da unidade dele — obra que o crédito à produção pagou enquanto aquela unidade estava encalhada. Esse dinheiro não é receita livre: ele volta para o banco e abate o saldo devedor do crédito. É esse valor que amortiza o financiamento durante a obra, e não o repasse inteiro. Cada venda nova, portanto, faz duas coisas: reduz a captação dos meses seguintes e paga a captação dos meses passados.

O crédito à produção do MCMV: o banco financia a obra das unidades que ainda não foram vendidas. Ele não segue um cronograma de saque — o que a construtora capta em cada mês é exatamente o buraco da obra daquele mês (a Medição Produzida menos a Medição do Cliente), nunca menos que zero e nunca acima do teto do contrato. Reduz a necessidade de capital próprio durante a obra, ao preço dos juros. Vender mais rápido faz a captação cair sozinha, porque a obra passa a ter quem a pague.

Captação do mês = Medição Produzida − Medição do Cliente (mínimo zero, limitado ao teto)

Despesas ligadas ao financiamento à produção, além dos juros: taxa de administração, seguro da obra, custas de cartório, taxa de análise do banco, vistoria por medição, seguro-garantia de execução e assessoria. Nem todas são cobradas pelo banco — seguro é da seguradora, custas são do cartório e assessoria é do consultor.

Carência é o período, após a obra, em que só se pagam juros, sem reduzir o saldo. Amortização é o prazo em que o saldo devedor é quitado em parcelas, com dinheiro do caixa. No MCMV, os dois só cuidam do que sobrar: enquanto a obra corre, o saldo já vai sendo abatido pelo desbloqueio de cada cliente que registra o contrato. Se as vendas andam bem, chega-se ao fim da obra devendo pouco — ou nada.

No Plano Empresário (MAP), controla como o dinheiro do financiamento dos compradores entra ao longo dos meses. Os processos de uma leva de compradores não fecham todos no mesmo mês, então o repasse pode ser diluído: por igual num número de meses, ou por uma curva de percentual mês a mês. As unidades transferidas ao banco acompanham o dinheiro — quando 25% do repasse cai num mês, 25% das unidades foram registradas naquele mês.

Pagamento do terreno em unidades ou em dinheiro, em vez de compra à vista. Permuta FÍSICA = unidades dadas ao terrenista (saem da receita, mas a obra delas é construída). Permuta FINANCEIRA = percentual do VGV pago ao dono do terreno em dinheiro, ao longo das vendas.

O dinheiro que o comprador paga do próprio bolso à construtora — sinal, parcelas mensais, balões — antes e além do financiamento bancário. É o oposto do repasse do banco: sustenta o caixa da obra enquanto o financiamento não entra, e é a ÚNICA parte da receita sujeita a inadimplência (o repasse do banco não dá calote; o dinheiro do cliente, sim).

Como o comprador paga o recurso próprio, em cinco formatos: SINAL (à vista, no ato da venda), PARCELAS mensais (durante a obra), BALÃO (pagamento maior numa data marcada — ex: a cada 6 meses, ou ancorado na entrega), CHAVES (parcela única na entrega das chaves, acompanha o prazo da obra) e PERSONALIZADO (mensais com um nome livre que você define). Cada etapa pode ou não ter juros e correção pelo INCC.

Como as taxas da venda (ITBI, registro, comissão) são cobradas — três modos. CONSTRUTORA ABSORVE: entram como despesa dela, sobre a receita cheia. CLIENTE PAGA DIRETO (dedução): o comprador paga o cartório/corretor por fora, e a construtora recebe menos em cada parcela — abate a base tributável. EMBUTIDO NO PREÇO (reembolso): estão no ticket, o comprador devolve à construtora, que repassa a terceiros — é passagem neutra de caixa, não conta como receita nem é tributada.

A parte do preço de venda que o banco não financia e que sai do bolso do comprador — sinal, parcelas durante a obra e o que ficar para quitar na entrega das chaves. Na prática é crédito que a incorporadora concede: o dinheiro não vem do banco, vem do cliente, ao longo do tempo. É aqui que mora o risco de inadimplência do empreendimento: o repasse do banco não dá calote, o dinheiro do cliente dá. Quanto maior o pro soluto, maior a chance de o negócio não fechar na assinatura e maior a perda esperada por não pagamento.

Pro Soluto = Preço de Venda − Financiamento do comprador

Perda esperada por não pagamento. No Viabilix incide sobre o que o comprador ainda vai pagar (parcelas, balões e chaves). O sinal fica de fora porque já foi pago no ato da venda, e o repasse do banco também — o banco já garantiu o valor ao construtor. Por isso, em financiamentos altos, seu impacto na margem é limitado.

Fluxo de caixa na data-base do estudo, sem correção monetária. As parcelas marcadas com INCC ficam congeladas. É a visão de referência para o resultado contábil.

O INCC infla o custo de obra e as receitas marcadas como corrigidas ao longo do tempo. Mostra o fluxo em valores correntes (já reajustados).

Receitas − Custos − Inadimplência: o que o negócio gera por conta própria, ANTES do financiamento à produção e dos tributos. Mostra se a operação se sustenta sem depender do empréstimo bancário — se ele é negativo durante boa parte da obra, o capital próprio (ou o banco) está segurando o caixa.

O caixa sob a ótica do dono do negócio: só o capital próprio, sem as entradas e saídas do empréstimo à produção (que são dinheiro do banco). O "Pior Caixa (FCA)" é o pior saldo acumulado desse fluxo — o capital máximo que o acionista precisa ter em mãos SEM contar com o banco. Por padrão o ROI usa a exposição com o financiamento dentro; o seletor de base é que o traz para esta ótica.

A visão Indexada trazida a valor presente pela TMA, mês a mês. É a base do VPL e da TIR — primeiro corrige pela inflação, depois desconta pelo custo de capital.

Fluxo_VP = Fluxo_Indexado / (1 + TMA)^mês

Distribuição normal aplicada ao desembolso de obra, concentrando o custo no meio do prazo (sigma=0.18, mu=0.5).

Receita bruta total se todas as unidades forem vendidas pelo preço de tabela. Não desconta permutas nem inadimplência.

Na incorporação: terreno + obra + indiretos incorporados + aprovação. Proporcional à receita reconhecida no período.

Percentual físico executado da obra em dado mês. Base para liberação de recursos por medição no Crédito Associativo e Plano Empresário.

Índice que mede a inflação da construção civil. No Viabilix corrige o custo de obra e as parcelas marcadas como indexadas, na visão Indexada do fluxo. Não afeta a visão Nominal.