Glossário
VGV, VPL, TIR, permuta, RET, repasse: o que cada termo significa na incorporação, com a conta por trás e a faixa que o mercado considera normal.
51 termos · 7 temas
Rentabilidade anualizada do projeto considerando todos os fluxos de caixa. É a taxa de desconto que zera o VPL.
VPL = 0 → resolve para i (TIR)
Soma dos fluxos de caixa futuros descontados pela TMA (Taxa Mínima de Atratividade) e trazidos a valor presente.
VPL = Σ [ Fluxo_t / (1 + TMA)^t ]
Tempo (em meses) necessário para o fluxo acumulado cruzar zero — recuperação do capital investido.
Maior saldo negativo de caixa acumulado durante a obra. Define a necessidade mínima de capital de giro.
Lucro Líquido ÷ Receita Total. Indica rentabilidade operacional do empreendimento. A receita já sai sem as taxas que a construtora apenas repassa a terceiros (ITBI, registro, comissão e premiação embutidos no preço quando o comprador as devolve).
Margem = Lucro Líquido / Receita Total
Lucro líquido sobre a exposição máxima de caixa — o capital próprio efetivamente imobilizado no pior momento, com o financiamento à produção dentro. Mede a eficiência do capital realmente arriscado. O seletor de base troca para a ótica sem financiamento, como se a obra fosse 100% capital próprio.
ROI = Lucro Líquido / |Exposição Máxima|
Retorno mínimo que o investidor exige do projeto. É a taxa usada para descontar os fluxos no VPL e o referencial de comparação da TIR (TIR > TMA = cria valor).
Quanto a dívida de terceiros — o financiamento à produção mais a captação — multiplica o capital próprio. Conta o maior saldo devedor, o que o banco chegou a dever num mês: no MCMV o crédito gira (o banco libera e o repasse quita), e somar os saques contaria o mesmo dinheiro várias vezes. Alta alavancagem aumenta o retorno sobre o capital, mas também o risco.
Alavancagem = Maior saldo devedor (produção + captação) / |Exposição Máxima|
Quanto do custo da obra o banco chegou a bancar ao mesmo tempo: o maior saldo devedor de um mês (financiamento à produção mais a captação) sobre o Custo Total Real. Como na alavancagem, conta o saldo e não a soma dos saques, porque no MCMV o crédito gira.
LTC = Maior saldo devedor / Custo Total Real
O lucro líquido por ano de estudo dividido pelo Custo Total Real. Serve para comparar o projeto com investimentos de outra natureza. Não é o Cap Rate de imóvel alugado (renda anual sobre o valor do imóvel), que não se aplica à incorporação para venda.
Retorno Anual s/ Custo = (Lucro Líquido / anos do estudo) / Custo Total Real
Forma de apuração dos tributos aplicável à incorporadora. No Viabilix, 3 opções: Nenhum (análise operacional, sem tributos), Lucro Presumido e RET.
Regime tributário aplicável a incorporações com patrimônio de afetação constituído. Instituído pela Lei 10.931/2004, alterado pelas Leis 13.970/2019 e 14.620/2023. Alíquota única sobre receita bruta substitui IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Alíquotas vigentes: • 4% — RET-Incorporação padrão (Lei 12.844/2013). • 1% — Interesse Social: unidades vendidas a famílias na Faixa Urbano 1 do MCMV, independentemente do valor da unidade. Ter unidades de outras faixas de renda no mesmo empreendimento não impede o uso do 1%. A renda é comprovada na assinatura de cada contrato de venda (Lei 14.620/2023; IN RFB 2.179/2024, art. 23).
| Tributo | RET 4% | RET 1% |
|---|---|---|
| IRPJ | 1,26% | 0,31% |
| CSLL | 0,66% | 0,16% |
| PIS | 0,37% | 0,09% |
| COFINS | 1,71% | 0,44% |
| Total | 4,00% | 1,00% |
Regime federal com presunção de lucro sobre a receita bruta, apurado mensalmente por competência. Aplica PIS, COFINS, IRPJ e CSLL separadamente.
PIS: 0,65% sobre receita bruta COFINS: 3,00% sobre receita bruta IRPJ: 8% (presunção) × 15% (alíquota) = 1,20% + Adicional: 10% sobre excesso de R$ 20.000/mês de base presumida CSLL: 12% (presunção) × 9% (alíquota) = 1,08% Alíquota efetiva típica: 5,93% a 6,50% da receita bruta (depende de escala).
Regime que tributa o lucro efetivo da empresa. Foi RETIRADO do Viabilix: o cálculo que existia aqui não representava corretamente a venda de unidades na planta e cobrava imposto muito acima do devido. Use RET ou Lucro Presumido.
Por que saiu: a lei manda apurar o lucro da unidade vendida na planta pela MARGEM — com o custo que ainda vai acontecer já dentro da conta (o "custo orçado"), e reconhecendo o lucro conforme o cliente paga: lucro tributável do mês = margem da unidade × receita recebida no mês O Viabilix fazia "receita do mês − custo gasto no mês". Como a obra sai antes da receita entrar, isso inventava prejuízo nos anos de obra e um lucro enorme no ano da entrega — e cobrava imposto sobre ele. Base legal do método correto: RIR/2018, arts. 481 a 484 (Decreto-Lei 1.598/1977, arts. 27 a 29) e, para os créditos de PIS/COFINS, a IN RFB 2.121/2022, arts. 770 a 787.
Imposto de Renda Pessoa Jurídica. No Lucro Presumido: 1,20% da receita bruta (+ adicional 10% sobre excesso). No RET: compõe parte da alíquota unificada (1,26% na base 4% ou 0,31% na base 1%).
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. No Lucro Presumido: 1,08% da receita bruta. No RET: parcela do alíquota unificada.
Programa habitacional federal com subsídios. Faixas 1–4 por renda familiar. No Viabilix, a modalidade "MCMV" indica Crédito Associativo. Duas regras dele mudam o caixa do empreendimento: (1) o financiamento do comprador sai do valor de avaliação do banco (avaliação × percentual financiado, padrão 80%), não do preço de venda — o que sobra do preço é pro soluto, que o cliente paga do bolso; (2) a obra de cada mês é medida pelo custo de obra aprovado pela Caixa, e é paga primeiro pelos clientes já registrados. O que sobra dessa conta é a captação do crédito à produção.
Financiamento habitacional com recursos da poupança. Teto de R$ 1,5 mi dentro do MCMV, sem teto fora do MCMV.
Modalidade de financiamento com Plano Empresário (SBPE). A construtora toma empréstimo PJ e libera conforme evolução da obra ou curva personalizada.
Quanto o banco entende que a unidade vale. É sobre ele — e não sobre o seu preço de venda — que o financiamento do comprador é calculado. O banco avalia a unidade por conta própria, e a avaliação costuma vir abaixo do preço de tabela. Aumentar o preço não aumenta o dinheiro que o banco põe: aumenta o que sobra para o comprador pagar do bolso.
Financiamento do comprador = Valor de Avaliação × % financiado (padrão 80%)
A parcela do terreno que corresponde a cada unidade do empreendimento. No MCMV, o banco a paga integralmente na primeira medição de cada contrato assinado — é a primeira parte do dinheiro do contrato a chegar. Ela é calculada sobre o valor de avaliação do terreno, dividido entre as unidades, e nunca pode passar do valor financiado daquele contrato.
Percentual mínimo de unidades vendidas com contrato bancário assinado (com o prazo de averbação) para o banco começar a liberar dinheiro. Enquanto o gatilho não abre, o banco não libera nada — nem ao cliente, nem à construtora, e a obra corre por conta do capital próprio. Quando abre, a primeira medição mede tudo o que já foi executado até ali, de uma vez.
O orçamento de obra que a Caixa aceita depois de analisar o projeto. Não é o custo real da construtora — costuma vir menor. Ele manda em duas coisas: é sobre ele que a obra do mês é medida (e, portanto, quanto o banco financia), e é ele que define o teto do crédito à produção. A diferença entre o custo real e o orçamento aprovado não some: ela sai do bolso da construtora.
A obra de cada mês é uma conta a pagar, e a medição é quem diz quanto ela custa e quem a paga. São três números. A Medição Produzida é a conta: o custo de obra aprovado pela Caixa multiplicado pela evolução física da obra no mês. A Medição do Cliente (o banco a chama de medição PF) é quanto os compradores já registrados cobrem dessa conta — obra que já tem dono. A Captação é o que sobra: a obra das unidades que ninguém comprou ainda, e que o banco financia à construtora. Vendeu tudo, não capta nada.
Medição Produzida = Medição do Cliente + Captação
Quantos meses depois da medição o dinheiro cai em conta. No MCMV vale para os dois dinheiros da mesma medição — a parte dos compradores e o empréstimo à construtora —, que a Caixa libera juntos; normalmente é 1 mês. No MAP o padrão é 0, a liberação no próprio mês da obra. No intervalo, a obra sai do capital próprio.
Pagamento do banco à construtora pela parte financiada da unidade vendida. No MCMV (Crédito Associativo), o valor financiado do contrato chega em pedaços: a fração ideal do terreno na primeira medição, o desbloqueio da obra já feita da unidade e, daí em diante, a medição do cliente mês a mês, acompanhando a obra. No MAP, cai na entrega, quando o cliente assume o financiamento e quita o saldo da produção. O repasse é dinheiro do banco — não inadimple.
O acerto de contas de quem chega atrasado — o banco o chama de desbloqueio PF. Quando um cliente registra o contrato com a obra já em andamento, ele traz de uma vez o dinheiro da obra já feita da unidade dele — obra que o crédito à produção pagou enquanto aquela unidade estava encalhada. Esse dinheiro não é receita livre: ele volta para o banco e abate o saldo devedor do crédito. É esse valor que amortiza o financiamento durante a obra, e não o repasse inteiro. Cada venda nova, portanto, faz duas coisas: reduz a captação dos meses seguintes e paga a captação dos meses passados.
O crédito à produção do MCMV: o banco financia a obra das unidades que ainda não foram vendidas. Ele não segue um cronograma de saque — o que a construtora capta em cada mês é exatamente o buraco da obra daquele mês (a Medição Produzida menos a Medição do Cliente), nunca menos que zero e nunca acima do teto do contrato. Reduz a necessidade de capital próprio durante a obra, ao preço dos juros. Vender mais rápido faz a captação cair sozinha, porque a obra passa a ter quem a pague.
Captação do mês = Medição Produzida − Medição do Cliente (mínimo zero, limitado ao teto)
Carência é o período, após a obra, em que só se pagam juros, sem reduzir o saldo. Amortização é o prazo em que o saldo devedor é quitado em parcelas, com dinheiro do caixa. No MCMV, os dois só cuidam do que sobrar: enquanto a obra corre, o saldo já vai sendo abatido pelo desbloqueio de cada cliente que registra o contrato. Se as vendas andam bem, chega-se ao fim da obra devendo pouco — ou nada.
No Plano Empresário (MAP), controla como o dinheiro do financiamento dos compradores entra ao longo dos meses. Os processos de uma leva de compradores não fecham todos no mesmo mês, então o repasse pode ser diluído: por igual num número de meses, ou por uma curva de percentual mês a mês. As unidades transferidas ao banco acompanham o dinheiro — quando 25% do repasse cai num mês, 25% das unidades foram registradas naquele mês.
Pagamento do terreno em unidades ou em dinheiro, em vez de compra à vista. Permuta FÍSICA = unidades dadas ao terrenista (saem da receita, mas a obra delas é construída). Permuta FINANCEIRA = percentual do VGV pago ao dono do terreno em dinheiro, ao longo das vendas.
O dinheiro que o comprador paga do próprio bolso à construtora — sinal, parcelas mensais, balões — antes e além do financiamento bancário. É o oposto do repasse do banco: sustenta o caixa da obra enquanto o financiamento não entra, e é a ÚNICA parte da receita sujeita a inadimplência (o repasse do banco não dá calote; o dinheiro do cliente, sim).
Como o comprador paga o recurso próprio, em cinco formatos: SINAL (à vista, no ato da venda), PARCELAS mensais (durante a obra), BALÃO (pagamento maior numa data marcada — ex: a cada 6 meses, ou ancorado na entrega), CHAVES (parcela única na entrega das chaves, acompanha o prazo da obra) e PERSONALIZADO (mensais com um nome livre que você define). Cada etapa pode ou não ter juros e correção pelo INCC.
Como as taxas da venda (ITBI, registro, comissão) são pagas — três modos, e uma marca que muda o efeito de dois deles. CONSTRUTORA PAGA: a taxa é despesa da construtora, paga com o dinheiro do preço. CLIENTE REEMBOLSA EM PARCELAS: a construtora adianta o pagamento ao cartório ou ao corretor e o comprador a devolve em parcelas. CLIENTE PAGA DIRETO: o comprador paga o terceiro por conta própria. A marca "Está embutido no preço" decide de onde sai esse dinheiro. EMBUTIDA, a taxa já está dentro do preço de venda: a construtora fica com o preço menos a taxa, e a taxa sai do lucro. COBRADA À PARTE, o comprador paga o preço inteiro e mais a taxa. No pagamento direto, esse dinheiro nem passa pela construtora. No reembolso, ele entra e sai sem mudar o lucro antes dos impostos; se paga imposto depende do ajuste "Tributar reembolsos", na Tributação, e, como é dinheiro do comprador, pode não ser pago (inadimplência).
A parte do preço de venda que o banco não financia e que sai do bolso do comprador — sinal, parcelas durante a obra e o que ficar para quitar na entrega das chaves. Na prática é crédito que a incorporadora concede: o dinheiro não vem do banco, vem do cliente, ao longo do tempo. É aqui que mora o risco de inadimplência do empreendimento: o repasse do banco não dá calote, o dinheiro do cliente dá. Quanto maior o pro soluto, maior a chance de o negócio não fechar na assinatura e maior a perda esperada por não pagamento.
Pro Soluto = Preço de Venda − Financiamento do comprador
Perda esperada por não pagamento. No Viabilix incide sobre o que o comprador ainda vai pagar (parcelas, balões e chaves). O sinal fica de fora porque já foi pago no ato da venda, e o repasse do banco também — o banco já garantiu o valor ao construtor. Por isso, em financiamentos altos, seu impacto na margem é limitado.
Fluxo de caixa na data-base do estudo, sem correção monetária. As parcelas marcadas com INCC ficam congeladas. É a visão de referência para o resultado contábil.
O INCC infla o custo de obra e as receitas marcadas como corrigidas ao longo do tempo. Mostra o fluxo em valores correntes (já reajustados).
Receitas − Custos − Inadimplência: o que o negócio gera por conta própria, ANTES do financiamento à produção e dos tributos. Mostra se a operação se sustenta sem depender do empréstimo bancário — se ele é negativo durante boa parte da obra, o capital próprio (ou o banco) está segurando o caixa.
O caixa do projeto como se ele fosse 100% capital próprio: sem as entradas e saídas do empréstimo à produção (que são dinheiro do banco), nem os juros e custos dele. O "Pior Caixa (sem financiamento)" é o pior saldo acumulado desse fluxo — o capital máximo que a obra exigiria SEM contar com o banco. O retorno de quem põe o capital próprio, com a dívida dentro, é o da base "Com financiamento", que é o padrão; o seletor de base traz esta outra ótica.
A visão Indexada trazida a valor presente pela TMA, mês a mês. É a base do VPL e da TIR — primeiro corrige pela inflação, depois desconta pelo custo de capital.
Fluxo_VP = Fluxo_Indexado / (1 + TMA)^mês
A construtora vende a uma securitizadora, a um fundo (FIDC) ou a um banco o direito de receber as parcelas que os compradores ainda vão pagar — mensais, balões, chaves. Recebe o dinheiro antes, em troca de um desconto (o deságio) e dos custos da operação. O repasse do banco ao comprador, no MCMV ou no Plano Empresário, não entra: já é dinheiro do banco. A venda não muda a obra nem o que foi vendido; muda quando o dinheiro entra e quanto custa antecipá-lo.
A diferença entre o valor de face das parcelas vendidas e o preço pago por elas. Quem compra a carteira desconta cada parcela pelo prazo até ela vencer, a uma taxa — índice mais spread, ou prefixada. Por isso uma carteira longa sai com deságio maior que uma curta, à mesma taxa. No Viabilix, o deságio e os custos da venda entram em Despesas Financeiras, abaixo do EBITDA.
Preço = Σ parcela / (1 + taxa)^meses até o vencimento · Deságio = Face − Preço
O compromisso da construtora de recomprar as parcelas que o comprador deixar de pagar. Com coobrigação, o risco de inadimplência continua com a construtora, e o deságio costuma ser menor. Sem coobrigação, o risco vai junto com a carteira, e quem compra cobra por ele no deságio.
A parte do preço que o comprador da carteira segura como garantia. No Viabilix ela sai do caixa no mês da venda e volta inteira quando vence a última parcela vendida.
Dinheiro de fora que entra no caixa do empreendimento para cobrir o vale — a captação, com juros — e o que fazer com a sobra quando ela aparece — a aplicação, com rendimento e imposto de renda pela tabela regressiva. Não confundir com a captação do crédito à produção do MCMV, que é o banco financiando a obra das unidades ainda não vendidas.
Distribuição normal aplicada ao desembolso de obra, concentrando o custo no meio do prazo (sigma=0.18, mu=0.5).
Receita bruta total se todas as unidades forem vendidas pelo preço de tabela. Não desconta permutas nem inadimplência.
Na incorporação: terreno + obra + indiretos incorporados + aprovação. Proporcional à receita reconhecida no período.
Percentual físico executado da obra em dado mês. Base para liberação de recursos por medição no Crédito Associativo e Plano Empresário.
Índice que mede a inflação da construção civil. No Viabilix corrige o custo de obra e as parcelas marcadas como indexadas, na visão Indexada do fluxo. Não afeta a visão Nominal.